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2016년 06월 22일 (수) 09:50 [제 678 호]
자녀에게 집을 생전증여하고자 할 때, 절세의 방법

전세, 대출 남은 상태로 부담부 증여해야 절세
증여 5년 이내 처분시 양도소득세 이월과세 주의

△김은영 변호사 (연희법률사무소·해외입양단체 뿌리의 집, 십대지기,티벳민운동단체 ‘록빠’자문변호사)

부모가 자녀에게 집을 주려 할 때, (고액의 자산가가 아닌 한), 생전증여보다 상속의 방법으로 이를 이전하는 것이 유리할 때가 많다. 왜냐하면 상속세가 증여세보다 공제혜택이 크기 때문이다.
그럼에도 불구하고, 불가피하게 생전에 자녀에게 집을 줘야 한다면, 어떤 법적 형태로 증여하는 것이 가장 세금을 줄일 수 있을까?
부모가 자녀에게 재산을 이전하는 방법으로는 대개 ▲부담부증여 ▲증여 ▲부자간매매 ▲집을 팔아 자녀에게 현금으로 증여하는 형태를 상정할 수 있다.
어떤 방식이 가장 유리한지 시가 3억원의 집을 기준으로, 각 세금문제를 고려해 보자(이 집에는 1억의 전세보증금과 대출금 1억원이 있다고 전제한다).

⊙ 부담부 증여

대출금 및 전세보증금이 각 1억씩 있다면, 이 집은 실상 1억원의 가치를 지닌 집이다. 결국 부모로부터 자식에게 집과 채무가 함께 이전된다면, 증여가액은 3억이 아닌 1억이며, 1억에서 기본증여공제 3000만원을 차감할 때, 증여세의 과세표준은 7000만원이 된다. 이에 따른 세율은 10%로, 산출세액은 700만원이다.

⊙ 증여

아버지가 채무를 모두 변제하여 대출금, 전세보증금이 없는 집을 증여한다면, 이 집의 가치는 3억이다. 따라서 이 때 증여세의 과세표준은 (증여공제 3000만원을 뺀) 2억7000만원이 되고, 세율이 20%가 되며, 1000만원의 누진공제를 통해, 산출세액은 440만원이 된다. (증여세의 과세표준이 부담부증여보다 늘어나, 세율이 높아진다). 
⊙ 매매
아들이 아버지에게 매수금을 실제 지급했다는 사실을 입증해야하며, 시가에 따라 이를 평가하므로, 저가양도, 고가양도에 따른 절세가 불가능하다. 결국 도리어 가산세가 부과되는 일이 잦아, 절세방법으로 고려하기 어렵다.   

⊙ 매도금증여

부모가 집을 팔아 남긴 금액을 자식에게 현금으로 증여한다면, 이 때에도 증여세가 나온다. 다만 현금으로 증여를 할 때에는 한번에 증여를 하는 것이 아니라, 시간을 두고 천천히 여러 번에 걸쳐 증여할 수 있어, 고율의 누진세율을 피할 가능성이 크다.

 현금 증여는 시간을 오래두고 천천히 증여할 수 있다는 장점이 있겠으나, 부동산 자체를 넘기려면 부담부 증여(전세보증금, 대출금이 있는 채 증여)하는 것이 세율면에서 탁월하다. 다만, 부담부증여로 발생한 부채를 증여자가 대신 갚아주는 행위는 규제가 심해지고 있으므로, 부채를 승계한 수증자의 소득으로 부채가 상환되도록 해야 한다.
마지막으로 부동산을 증여받은 자녀는 5년 내에 이를 처분할 때, 양도소득세의 취득가액이 아버지의 것으로 이월과세 되므로, 이를 고려해 처분기간에 유의하도록 해야 한다. 

ⓒ 글·김은영 변호사
seodaemun@korea.com
 

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