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2016년 05월 27일 (금) 10:17 [제 675 호]
서민 권리 보호하는주택임대차 보호법

주거임대차 보호법의 가장 강력한 힘은 대항력
우선변제권은 확정일자 갖춘 임차인의 권리

△임지선 변호사/변리사(서울가정법원 국선보조인, 사회복지법인 엘리엘동산 감사)

우리는 초등학생 때부터 인간 생활의 기본적 요소로서 「의식주」를 배운다.
최소한 입는 것, 먹는 것, 사는 곳은 있어야 인간으로서의 삶을 영위할 수 있다는 것인데, 하루 일과를 되돌아보면 의식주가 삶의 대부분이 아닐까하는 생각마저 든다. 이 중 국가가 개별적인 법률로 보호해국민 생활의 안정을 보장해주고자 하는 것이 있는데 그것은 바로 인간이 살아야 하는 「주」이다.

주택임대차보호법(이하 「주임법」)은 단 13개의 조문으로 구성되어 있지만, 그 영향력은 실로 막강하다. 우선 일반법에 대한 특별법 우선의 원칙에 따라 주거용 건물의 임대차에 관해 민법 상 임대차 규정에 우선하여 적용된다.

국민주거생활의 안정보장이 입법 목적이기 때문에 주된 목적이 주거용이었다면 임차주택 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주임법을 적용받을 수 있다. (주거용인지 여부는 원칙적으로 「임대차계약 체결시」를 기준으로 판단한다.) 또, 미등기전세계약의 경우에도 「전세금」을 「임대차의 보증금」으로 보아 주임법을 적용받을 수 있다.

주임법에 의하여 발생하는 가장 큰 힘 중 하나는 「대항력」이다. 임차인은 주택인도와 주민등록을 마친 「다음날」부터 대항력을 갖게 되는데, 이는 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리 및 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리를 임대인뿐만 아니라 다른 제3자에 대하여도 주장할 수 있음을 의미한다. 단, 대항력이 존속되기 위해서는 주택을 인도받고 난 뒤 계속하여 점유하여야 하고 주민등록도 존속되어야만 한다.

주임법에 의하여 발생하는 가장 큰 힘 중 다른 하나는 「우선변제권」이다. 대항력을 인정받기 위한 요건 두 가지에 더하여 「확정일자」까지 갖춘 경우 임차인에게 인정되는 권리이다(확정일자를 갖추는 방법은 주민센터에 가서 임대차계약서에 확정일자 도장을 받는 것이 가장 간단하다). 이는 대지를 포함하는 임차주택의 환가대금에서 임차인이 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 하는 것을 내용으로 한다. 특별히 임차보증금이 소액인 경우에는 보증금 중 일정액에 한하여 임차인이 다른 담보물권자들보다도 우선하여 변제받을 수 있는데 이를 「최우선변제권」이라고 한다.

지역에 따라 기준 금액이 다른데, 서울특별시의 경우에는 임차보증금이 1억원 이하인 경우 3,400만원에 한하여 최우선변제권이 인정된다.   
이 외에도 임차인의 계속적인 주거를 보호하기 위하여 일정한 기간동안(임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지/임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지) 양자 모두 임대차계약에 대한 언급 없이 임대차 상태를 지속한 경우 묵시적으로 임대차 계약이 갱신된 것으로 간주하고 그 존속기간은 2년으로 본다. 다만, 이 규정은 임차인의 계속적인 주거를 보호하기 위한 규정이기 때문에 임차인이 원하는 경우에는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있도록 하되, 형평의 원칙상 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지난 후에 계약해지의 효력이 발생되는 것으로 규정하고 있다. 또한, 임차인에게 시혜적인 규정이므로 임차인이 자신의 의무를 현저히 위반한 경우에는 상기 규정의 적용이 제외된다.

우리 나라 자가점유율은 53.6 %(2015년 기준)라고 한다. 결국 국민 두 명 중 한 명은 주임법 상의 보호대상에 해당된다는 말이다. 「권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다」는 법언은 이제 일반인들도 다 아는 상식일 것이다. 주임법 규정 13개만 잘 알아도 나의 가장 큰 재산을 스스로 보호할 수 있다.


(문의 연희법률사무소 02-336 -8225  )

ⓒ 글·임지선 변호사/변리사
seodaemun@korea.com
 

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