가재울뉴타운4구역주택재개발정비사업조합(조합장 이선범, 이하 가재울4구역)의 「관리처분인가 변경 취소소송」 1심에서 원고승소 판결에 이어 2심에서도 관리처분인가 취소 판결이 남에 따라 조합은 관리처분인가 변경 총회를 다시 열고 하자치유절차를 밟아야 할 것으로 보인다.
일부 주민들은 관리처분인가 무효소송을 제기하며 관리처분인가 절차를 처음부터 밟아야 한다고 주장하고 있지만 재판부는 관리처분인가 무효가 아닌 취소 판결을 내림으로써 관리처분인가 변경 총회가 불가피 해졌다.

하지만 시공사계약 추인의 건이 1심에서 무효판결이 남으로써 관리처분인가 변경 총회를 위해 선행돼야 하는 시공사와의 단가 및 조건 협상이 난항을 겪고 있어 3월 중순경 총회를 개최하겠다는 조합 측의 계획이 불투명해 지고 있다.

조합관계자는 『최종 결정기관인 대법원에서 취소 판결을 내렸을 경우 관리처분인가 절차를 처음부터 밟아야 하는 상황이라 3월 중순에 계획하고 있는 관리처분인가 변경 총회에 분양가 상한제 적용의 여부가 달렸다』며 『관리처분인가 변경 총회를 위해서 시공사와의 협상을 진행하고 있지만 「내재산 지킴이」 측에서 요구하고 있는 시공단가와 시공사 측에서 제시하고 있는 시공단가의 차이가 커 어려움을 겪고 있다』고 밝혔다.

가재울4구역 조합은 관리처분인가 변경 총회를 통해 시공사 계약 추인의 건에 대한 조합원의 동의는 물론 관리처분 변경의 건에 대한 조합원 2/3(약1500명) 이상의 찬성을 얻어야 하는 상황이라 관리처분인가를 거쳐 사업이 정상화되기까지 어려움을 겪을 것으로 보인다.

조합, 시공사 시공단가 이견, 조합 “330만원선 돼야 소송취하 가능”

“분양가상한제는 피해야” 조합-내 재산 지킴이 의견 같아
조합 소송 취하유도, 시공사 계약 추인 뒤 3월 중순경 총회 계획
내재산지킴이, “개인 소유 주유소·금모래신협 대토 절대 용납 못해”

관리처분인가 변경 총회를 통해 하자치유절차가 불가피 해짐에 따라 가재울4구역 조합은 1심에서 이미 무효가 선고된 시공사와의 계약 추인의 건을 정상화하기 위해 시공단가 협상단을 구성, 시공사와 협상을 벌이고 있다.
하지만 기존 시공단가 360만5000원에 물가 상승률로 인한 시공단가 상승을 요구하고 있는 시공사와 기존 시공단가보다 적은 330만원을 요구하고 있는 「내 재산 지킴이」 측이 확연한 입장 차이를 보이고 있어 관리처분인가 변경 총회가 조합의 계획대로 추진될지 관심이 모아지고 있다.

● 사건의 전말

지난 2007년 10월29일 열린 관리처분 총회에 대해 「내 재산 지킴이」측은 『조합원 분담금 내역과 분양가 등을 조합원에게 공개해야 함에도 불구하고 공개하지 않은 상황에서 분양가상한제를 피하기 위한 명목으로 서면결의서를 징구하는 등 조합이 적법한 절차를 밟지 않았다』는 이유로 관리처분 취소소송을 제기, 작년 6월 1심에서 관리처분인가 취소 판결이 났다.
또한 이 과정에서 조합원들로부터 징구한 서면결의서 371장이 제외됨에 따라 당시 총회에서 가결된 「시공사와의 계약추인의 건」이 도시 및 주거환경 정비법에 의거한 정족수 미달로 무효라는 판결이 나왔다.

가재울4구역 조합은 관리처분인가 취소 1심 판결에 대한 항소장을 고등법원에 제출했으나, 지난 10일 2심에서도 취소 판결을 받았고, 시공사 계약 추인의 건 항소심의에 대한 결과는 3월경 나올 것으로 보인다.

이에 따라 조합은 관리처분인가 변경 총회를 통해 하자치유에 대한 절차를 진행해야 하며, 앞서 시공사 계약 추인의 건 소송을 마무리 짓고 시공단가에 따른 자금운용계획서를 공개해 관리처분 변경의 건을 조합원 2/3(약1500명)이상으로부터 찬성을 얻어야 하는 상황이다.

● 어디서부터 준비해야 하는가?

적법한 절차는 시공사와의 단가 및 조건(입주시 분담금 100% 완납, 확정 공사비 적용, 발코니 확장 섀시 무료설치 등)협상을 마무리하고 이를 토대로 자금운용계획서를 작성, 조합원의 분담금과 분양가를 조합원에게 공개, 시공사와의 계약 추인을 통해 관리처분인가 변경 총회를 개최해야 한다.

원칙대로라면 시공사와의 계약 추인 후, 최초 문제가 됐던 2007년 10월29일 관리처분 총회에 대한 치유절차를 거치고, 이후 다시 한 번 관리처분 변경 총회를 열어 2007년 이후부터 지금까지 권리변동 신고를 한 조합원들에 대한 관리처분 변경 과정을 거치는 것이 적법한 것이다. 

이에 대해 「내 재산 지킴이」 측은 원칙대로 하자치유절차를 거치는 동안 발생할 수 있는 금융비용과 사업지연에 대한 막대한 손실을 원치 않고 있지만, 시공사계약 추인 이전에 기존 시공단가보다 낮은 330만원선을 요구하고 있다. 또, 권리변동 된 조합원들에 대한 관리처분 변경 총회를 한꺼번에 열되 변동 내역과 함께 소송비용 등 미기재 된 내역을 상세히 공개 할 것을 요구하고 있다. 

● 우선 풀어야 할 과제?

내재산지킴이 측과 조합의 팽팽한 대립은 분양가와 사업 절차 외에도 사업변경인가 총회 전부터 불거졌던 SK주유소와 금모래 신협 대토문제에서도 좁혀지지 않고 있다. 내재산지킴이 측은 『조합이 과연 조합원의 재산권을 지키려는 의지가 있는지 의심이 간다』고 주장하며 『현 조합 집행부인 감사 이모씨의 주유소 부지를 230%나 대토한다는 것이 납득가지 않을 뿐 아니라 금모래신협 대토 역시 조합원의 동의를 얻지 않고 진행된 부분이어서 결코 용납할 수 없으며 대토시 타 금융기관도 대토를 요구할 것』이라고 주장했다. 이에대해 조합은 『주유소와 금모래신협 대토는 추후 논의를 거쳐 결정할 것』이라며 답변했으며 원활한 사업진행을 위해 반드시 풀어야 할 선 과제임은 틀림없다.

● 조합 어떻게 준비하나?

가재울4구역 조합측은 소송의 공방을 오래 끌고 가지 않기 위해 「내 재산 지킴이」 측 대표 2명을 포함한 시공단가 협상단을 구성해 협상을 진행하고 있지만 난항을 겪고 있다.

조합의 김주엽 총무이사는 『관리처분인가 변경 총회를 하루 빨리 개최하기 위해서는 시공사와의 시공단가 계약을 마치고 추인해 총회를 여는 것이 관건』이라며 『기존 360만5000원에 대한 시공단가를 떨어뜨리기 위해 시공사와 줄다리기를 하고 있지만 시공사는 물가상승률을 고려한 높은 시공단가를 요구하고 있으며, 내 재산지킴이 측은 330만원선을 요구하고 있어 어려움이 있다』고 밝혔다.

이어 『조합에서는 3월경 계획된 시공사 계약 추인 무효의 건 소송결과가 나오기 이전에 내 재산 지킴이 측에서 요구하는 시공단가 330만원선에 맞춰 시공사와 협상을 마치려 노력하고 있으며, 협상이 된다면 소송 취하를 통해 관리처분인가 변경 총회를 열고 시공사 추인의 건과 관리처분 변경의 건을 상정해 조합원으로부터 찬성의견을 이끌어 낼 계획』이라고 전했다.

● 앞으로의 전망

최종 결정 기관인 대법원에 2심 판결에 대한 항고 이후 관리처분인가 변경 총회에서 조합원 2/3이상의 동의를 얻지 못해 관리처분 변경의 건을 가결하지 못한다면 조합 주장처럼 분양가 상한제는 피할 수 없다.

분양가상한제를 피해야 한다는 것에 조합과 내 재산 지킴이 측은 의견을 함께하고 있지만 과정에 있어 시공사 계약 추인의 건을 원만하게 마무리 짓는 것이 최대의 관건이다. 또한, 관리처분 변경의 건을 가결하기 위해 충족해야 하는 조합원 2/3이상의 동의를 얻기 위해서는 내 재산 지킴이 측에서 주장하는 소송비용과 사업지연으로 발생한 미기재 금융비용에 대한 내역을 투명하게 함으로써 조합원들의 이해와 동의를 구해야 할 것으로 보인다.

<신진수 기자>