서대문을 비롯한 강북지역이 서울개발의 중심에 서있다. 강남을 비롯한 버블세븐 지역의 아파트값 하락세 보도가 잇따르고 있지만 우리 지역의 아파트는 미약하나마 상승세이고, 덩달아 노후지역의 단독·다세대주택마저 강세를 보이고 있다. 뉴타운과 재개발의 붐이 가져다준 효과이자, 강북개발이 이슈로 부상한 영향이다. 지역주민들은 모처럼 찾아온 재개발 재건축의 기회를 놓치지 않기 위해 속속 개발을 추진하기 위한 위원회를 구성하고 있다. 그러나 해당 지역 주민들의 의견이 모아지고 채산성이 맞아야 하는 사업인 만큼 부작용도 따르는 것이 재산을 투자하는 개발의 섭리다. 본지는 우리구의 재건축·재개발·뉴타운·균형발전 사업현황을 4회에 걸쳐 싣는다. 이번 호에는 그 세 번째 「뉴타운사업의 현황」을 살펴봤다.<편집자주>

1. 가재울뉴타운

가재울뉴타운토지이용계획도

■ 가재울1·2구역:

가재울뉴타운 1구역과 2구역은 2차 뉴타운 중 가장 빨리 착공에 들어가 순조롭게 공사가 진행되고 있다.
11월 27일 기준으로 1구역은 지상 10층까지 건물이 올라간 단계로 약 25%의 공정률을 보이고 있으며, 2구역은 지상 2층까지 건물이 올라가 약 20% 공사가 진행된 상태다. 2009년 초면 입주가 가능할 것으로 보인다.
1구역은 북가좌동 75번지일대 1만9782.09㎡를 사업면적으로 하고 있으며 239.8%의 용적률을 적용, 지하3층, 지상 10층에서 15층 규모의 아파트 총362세대가 건립된다.
2구역은 남가좌동 240번지 일대 2만5874㎡를 정비, 지하2층과 지상10층에서 15층 규모의 아파트 총 473세대가 공급된다.

■ 가재울3·4구역:

가재울 3구역과 4구역도 1·2구역에 이어 사업시행에 박차를 가하고 있다.
3구역은 30일자로 4구역은 29일자로 관리처분계획인가를 신청한 상태로, 분양가상한제를 피해가게 됐다. 각 조합이 1월경 동호수 추첨을 진행할 것으로 알려졌으며, 2월말까지 관리처분인가를 받는다는 계획이다.

하지만 일부 조합원들이 감정평가액에 비해 조합원 분양가가 지나치게 높다고 반발하고 있어, 각 조합은 이들을 설득하고 이해시키는 작업을 마쳐야 하는 숙제가 남아있다.
이어 내년 상반기에 이주 및 철거에 들어가 2009년 초부터 공사를 시작, 2011년 입주를 목표로 하고 있다.

수색로와 응암로를 끼고 있는 가재울3구역은 북가좌동 144번지 일대 23만9873.7㎡를 정비한다. 용적률 231.97%를 적용해 지하3층 최고 35층의 아파트 52개동 3304세대를 건립한다.
가재울4구역은 남가좌동 124번지 일대 28만3260.7㎡ 규모로 사업을 진행한다. 이곳은 용적률 233.47%를 적용, 지하 4층 최고 32층의 아파트 63개동 4047세대를 공급한다.

■ 가재울 5·6구역:

기본계획상 2011년 이후부터 개발이 가능했으나 주민들의 요구로 사업단계를 앞당겼다. 계획관리구역에서 계획정비구역으로 변경돼 현재 추진위 구성을 완료, 구역지정 절차를 밟고 있다.
구에 정비구역지정을 신청, 관련부서의 협의는 끝난 상태다. 구청 뉴타운사업지원센터, 서울시 지역균형발전위원회, 구의회 의견청취, 주민공람, 시 도시건축공동위원회 심의절차를 모두 거쳐야 구역지정이 완료된다. 구는 내년 6월 안으로 구역지정이 될 것으로 조심스레 내다보고 있다.

예정대로 사업이 추진된다면 내년 하반기 조합설립인가와 사업시행인가 단계를 거쳐 2009년 말 착공이 가능할 것으로 예상된다.
남가좌동 175번지 일대 가재울 5구역은 5만2289㎡ 규모로, 남가좌동 367번지 일대 가재울 6구역은 4만7123㎡ 규모로 사업이 진행될 예정이다.

■ 계획관리 2구역:
계획관리구역은 양호·불량한 주택이 혼재돼 있거나 기반시설이 미비해 도시 및 주거환경개선이 필요한 지역으로서 지역여건에 따라 계획적으로 정비를 추진하는 지역을 말한다.
북가좌동 367번지 일대의 계획관리 2구역은 7만9488㎡규모를 재건축하게 된다.
이 구역은 가재울5·6구역과 달리 구역지정을 위한 물리적 요건이 맞지 않아 사업을 앞당기지 못하고 있다. 재건축 같은 경우 노후주택 비율이 전체 주택수에 비해 67%이상 돼야 하나 50% 노후도를 보이고 있기 때문이다. 따라서, 2011년 이후에나 개발이 가능하다.

■ 가좌 제1종지구단위계획구역:
남가좌동 295번지 일대 구역면적 7만2246㎡의 가좌 제1종 지구단위 계획구역은 주택상태 등 도시 및 주거환경이 비교적 양호한 지역으로서, 주민 스스로 자율적으로 정비하거나 존치할 수 있는 구역이다.
수색로 도로변에 있는 건물은 일반상업지역으로, 상가주 대부분이 개발을 반대하기 때문에  사업진행이 어려운 상태다.
반대로 도로변 뒤쪽은 블록단위로 구역이 지정된 상태다. 남가좌동 289-54번지 일대 1블럭과 남가좌동 104-2번지 일대 3블럭은 도시환경정비사업 방식으로, 남가좌동293-96번지 일대 2블럭(모래내서중시장)은 시장정비사업 방식으로 개발을 추진한다. 세블럭 모두 현재 정비계획을 수립하고 있는 단계에 있다. 

2. 북아현재정비촉진지구

북아현재정비 촉진지구 토지이용계획도

■ 북아현 1·2·3구역:

3차뉴타운인 북아현재정비촉진지구는 11월 시 도시재정비위원회에 재정비촉진계획에 대한 결정 심의를 신청한 상태다. 북아현뉴타운 역시 가재울뉴타운과 마찬가지로 3차뉴타운 중 가장 빠른 사업속도를 보이고 있다.
시 도시재정비위원회의 심의를 통과할 경우 2차뉴타운과 달리 재정비촉진계획과 함께 구역지정이 함께 완료된다.

2차뉴타운은 기본계획이 결정된 뒤 각 구역별로 구역지정 절차를 따로 거쳐야 했지만 북아현재정비촉진지구는 기본계획 결정과 구역지정이 동시에 이뤄진다. 따라서, 2년 3개월을 단축, 가재울뉴타운을 바짝 좇고 있다.

특별히 주민간 분쟁이 없다면 계획이 확정고시되는 대로 기존 정비예정구역 추진위들이 추진위 변경승인을 위한 주민 동의서 징구 작업을 진행, 내년 초 추진위 변경승인을 신청하고 상반기 중 조합설립까지 가능할 것으로 보인다. 내년 안에 사업시행인가까지도 가능할 것으로 구는 내다보고 있다.

■ 북아현 제1종지구단위계획구역, 신촌 제1종지구단위계획구역, 아현 제1종지구단위계획구역:
북아현지구단위계획구역은 북아현재정비촉진지구 2·3구역 안에 들어가 상업용지로 개발될 예정이다.
신촌 제1종지구단위계획구역과 아현 제1종지구단위계획구역은 주변지역의 성격에 부합하도록 별도로 사업이 진행된다. 이 두 구역은 상가지역이기때문에 주민동의를 받기 어려워 일대를 재정비하기까지는 오랜 시일이 걸릴 것으로 예상된다.

(도움말 = 서용선 균형발전사업반장)