서대문을 비롯한 강북지역이 서울개발의 중심에 서있다.
강남을 비롯한 버블세븐 지역의 아파트값 하락세 보도가 잇따르고 있지만 우리 지역의 아파트는 미약하나마 상승세이고, 덩달아 노후지역의 단독·다세대주택마저 강세를 보이고 있다. 뉴타운과 재개발의 붐이 가져다준 효과이자, 강북개발이 이슈로 부상한 영향이다. 지역주민들은 모처럼 찾아온 재개발 재건축의 기회를 놓치지 않기 위해 속속 개발을 추진하기 위한 위원회를 구성하고 있다. 그러나 해당 지역 주민들의 의견이 모아지고 채산성이 맞아야 하는 사업인 만큼 부작용도 따르는 것이 재산을 투자하는 개발의 섭리다. 본지는 우리구의 재건축·재개발·뉴타운·균형발전 사업현황을 4회에 걸쳐 싣는다. 이번 호에는 그 두 번째 「재개발의 사업현황」을 살펴봤다.<편집자주>

우리구에서 재개발사업이 진행되고 있는 곳은 총 11개 지역. 이중 공사시행 단계에 있는 구역은 홍은제10구역, 충정로·냉천구역, 홍제제2구역,  홍은제12구역이고 조합설립단계에 있는 곳이 영천구역, 연희제1구역이다. 아직 조합설립 단계 이전인 구역지정추진 단계에 있는 곳이 충정로제1구역, 홍은제13구역, 홍제동 270일대, 홍은동 19-19, 홍은제8구역 등 총5개 구역이다.
재개발구역은 대부분 갈등이나 문제없이 정상적으로 사업을 진행하고 있지만, 홍은제8구역은시공사가 수차례 바뀌는 등의 문제로 사업이 부진한 상태다.
이 구역은 당초 기본계획상 1ha이던 구역면적을 4ha로 늘려 다시 구역지정 승인을 기다리고 있다. 하지만 조합원과 조합의 갈등으로 사업이 더뎌질 것으로 우려하는 목소리가 적지 않다. 갈등의 실마리를 찾는 것이 제일 시급해 보인다.

 1.  공사시행 중이거나 앞두고 있는 구역

■ 홍은제10구역(홍은3동 177번지 일대):
 홍은3동 177번지 일대 1만5458㎡를 면적으로 하는 홍은10구역은 지난해 11월 착공, 현재 20%의 공정률을 보이고 있으며, 2008년까지 70% 공정을 목표로 하고 있다. 시공은 동부건설(주)이 맡았다.
이곳은 용적률 206.54%, 건폐율 17.64%를 적용해 지하 2층, 지상 8~20층 아파트 5개동이 들어설 예정이며, 임대주택 48세대를 포함해 총 249세대를 공급한다. 

■ 충정로·냉천구역(충정로2가 65, 냉천동 75번지 일대):
홍은10구역보다 조금 늦은 지난 1월 착공한 충정로·냉천구역은 현재 10%의 공정률을 보이고 있으며 내년까지 60% 공사를 완료할 계획이다. 이곳 역시 동부건설(주)이 시공을 맡고 있다.

충정로·냉천구역은 지하철 5호선인 서대문역과 2·5호선 환승역인 충정로역을 쉽게 이용할 수 있고 경기초, 동명여중, 인창고, 경기대, 감리교신학대와 인접해 있어 교통·교육여건이 뛰어난 지역이다. 또한, 북아현재정비촉진지구 내에 포함돼 있어 직접적인 수혜가 예상되는 곳이다. 인근의 동부센트레빌과 천연주공뜨란채 아파트와 함께 대규모 주거타운을 형성할 것으로 보인다.

4만3946㎡를 사업면적으로 하고 있는 충정로·냉천구역은 용적률 188.63%로 지하4층, 지상15층 아파트 15개동 681세대가 들어선다. 임대주택은 120세대를 공급할 예정이다.

■ 홍제제2구역(홍제2동 156번지 일대):
홍제2구역은 8월 조합설립인가를 받고 사업시행을 앞두고 있다. 내년 6월쯤 사업시행인가를 받고 관리처분을 거쳐 2009년 봄, 이주 및 철거에 들어갈 계획이다.

특히 이 구역은 조합장이 서대문구 재개발·재건축조합연합회에서 회장직을 맡고 있을 정도로 경험 및 추진력이 뛰어나 빠른 사업속도를 보이고 있다.

지난 10월 조합원 총회에서 현대산업개발(주)을 시공사로 선정한 홍제제2구역 주택재개발조합 측은 현재 조합원에게 최대의 이익이 돌아갈 수 있도록 시공사와 본계약을 이뤄내는 것을 목표로 두고 있다.
홍제2구역은 4만9382㎡에 용적률 219%를 적용, 지하3층 지상 18층의 아파트 13개동 810세대(임대주택 170세대 포함)를 지을 계획이다.

■ 홍은제12구역(홍은1동 450번지 일대):
통일로변 미미예식장 남측 일대를 재개발하게 될 홍은제12구역은 11월 13일 최근 조합설립인가를 받았다.
이례적으로 조합창립총회에서 기존에 추진위원회를 이끌었던 추진위원장을 누르고 새로운 인물이 조합장에 당선되면서 조합설립 동의서를 확보하기가 어려울 것으로 예상했지만, 조합창립총회 후, 4개월도 채 안 돼 조합설립인가를 얻었다.

앞으로 사업시행인가, 관리처분계획인가, 착공 단계를 차근차근 거칠 예정이다.
홍은12구역은 2만6400㎡를 사업면적으로 하고 있으며, 249.34%의 용적률을 적용, 지하3층 지상20층의 아파트 8개동 549가구가 들어선다.

 2.  조합설립 추진 중에 있는 추진위

■ 영천구역(영천동 69-20 일대)
■ 연희제1구역(연희1동 533번지 일대):
영천구역과 연희제1구역은 조합설립인가를 받기 위해 토지등소유자에게 조합설립 동의서를 받고 있는 중이다. 두 구역 모두 현재 전체 토지 등 소유자의 75%에게 동의를 받아 5%의 동의율이 부족한 상태다. 구는 이 두 구역의 조합설립인가 시기를 내년 2월이나 3월 쯤으로 예상하고 있다.

도시개발과 오문식 재개발팀장은 『동의율을75%에서 80%로 올릴 때가 가장 힘들다』면서 『시간이 많이 걸리면 결국 주민들에게 피해가 가기 때문에 빨리 동의를 해서 조합이 설립되고, 사업을 활성화시키도록 해야한다』고 조언했다.

영천구역은 1만1249㎡를 사업면적으로 399.56%의 용적률을 적용, 지하6층-지상25층 주상복합아파트 1개동을 건축, 199가구를 공급할 예정이다.
인근 주거환경개선지구와의 마찰로 사업추진에 난항을 겪어오던 연희 제1구역은 구역지정이 확정·고시됨에 따라 사업이 본궤도에 올라섰으며 이 지역은 구역 총면적은 5만5119㎡로 지하 15층 이하 규모의  아파트 12개동 815세대가 지어질 예정이다.
함께 근린생활시설 2개동이 들어선다.

 3.구역지정을 기다리고 있는 지역

■ 충정로 제1구역(충정로3가 281-18 일대):
충정로제1구역은 시에 구역지정을 신청했으나, 15일 시 도시건축공동심의에서 보류됐다.
시 도시건축공동위원회에서 현재 충정로1구역의 기부체납률이 낮기 때문에 이를 높이는 방안을 검토하라는 의견이 제시된 것으로 알려졌다.

구청 주무부서 관계자는 『도정법 상 정비계획안 변경 시 경미한 사항이 아닐 경우에는 주민공람·공고와 구의회 의견청취 과정을 다시 거치도록 돼 있다』며 『아직 시에서 공문이 내려오기 전이기 때문에 계획변경 수준을 파악할 수 없어 재신청 시기는 판단하기 어렵다』고 말했다.

■ 홍은제13구역(홍은2동 11-111 일대):
 홍은제13구역 역시 구역지정을 기다리고 있는 지역이다. 당초 기본계획상 1만6000㎡이던 면적을 지난 1월 4만5013㎡로 확대했다. 당초 계획대로 사업을 추진하면 주택가와 맞물려 있어 공사하기가 힘든 상황이라 면적을 늘린 것으로 전해졌다.

16일부터 주민공람에 들어가며 이후 구의회 의견을 청취하고 구 도시계획위원회의 자문을 받아 시에 구역지정을 신청하게 된다.

■ 홍제동 270일대(홍제3동 270번지 일대):
서대문세무서 이면부인 홍제동 270번지 일대는 사업면적이 당초보다 네 배정도 늘어나 추진위원회를 변경·승인해야 하는 상황이다. 1.2ha 면적을 지난 8월 5.8ha로 확장했다. 현재 기존 추진위원회를 중심으로 추진위 변경승인을 위해 토지 등 소유자로부터 동의서를 받고 있다. 변경승인이 난 이후 구역지정을 위한 절차를 밟게 된다.
이곳은 용적율을 190%로 계획하고 있으며, 12층 이하의 건물이 들어선다.

■ 홍은 제14구역(홍은2동 19-19번지 일대):
홍은동 19-19번지 일대는 현재 구에 추진위원회 승인신청이 구에 들어와 있는 상태다. 검토가 거의 끝난 상태로, 오는 19일 전후로 구에서 추진위 승인이 떨어질 예정이다.
2.3ha를 사업면적으로 계획하고 있는 이 지역은 용적률 190%, 12층 이하 건물을 건축할 계획이다.

■ 홍은제8구역(홍은2동11-320번지 일대):
홍은제8구역은 기존에 사업시행단계까지 올랐던 지역이지만 현재 면적을 확대해 다시 구역 지정을 추진 중에 있다.
당초 1ha규모로 구역지정했으나, 면적이 협소해 시공사 선정에 어려움이 있어 4ha로 구역을 확대 지정키로 했다.

하지만 현재 조합과 조합원간 갈등이 해결되지 않아 사업추진에 어려움이 있는 것으로 알려졌다. 시공사가 몇 차례 바뀌면서 조합장이 조합원의 불신임을 받고 있다. 전 조합장이 신동아건설과 가계약한 상태에서 현 조합장으로 바뀐 후 반도건설에서 다시 우남건설로 두차례나 시공사가 변경됐다. 하지만 우남건설 조차 도급순위에도 없는 시공업체로 밝혀져 조합원들이 추인을 반대, 사실상 계약이 이뤄지지 않은 것으로 밝혀졌다.

지난 2004년 9월 사업시행인가를 받고 3년째 사업의 진척이 없다보니 조합원들의 불신이 생긴 것.
구역을 확대해 시공사 선정의 어려움은 없을 것으로 보이나, 조합과 조합원간의 갈등이 계속된다면 사업추진이 더딜 것으로 예상된다.

(도움말=도시개발과 오문식 계장)