1. 보유단계별로 부과되는 국세와 지방세

▶ 부동산 취득시 내는 세금

부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 취득세와 등록세가 있고, 이들 세금에 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 매매계약서를 작성할 때 내는 인지세가 있다. 또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우 증여세와 상속세를 내야 한다.

▶ 부동산 보유시 내는 세금

2005년부터 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세가 과세되고, 일반건물은 재산세만 과세된다. 토지는 종합합산 대상 및 별도합산 대상토지로 나누어 재산세와 종합부동산세가 과세된다. 그리고 재산세에는 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세가, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙여 부과된다.

▶ 부동산 양도시 내는 세금.

보유 부동산을 처분할 때는 국세인 양도소득세를 납부 해야 하며, 이에 따르는 지방세인 주민세(소득세할)도 함께 납부해야 한다.
2. 부동산 세무계획시 유의사항
세무계획(Tax planning)에 따라 부동산의 처분시기와 방법을 정할 때 유의해야 할 사항을 고려하면 다음과 같다.

▶ 부동산시장 상황을 고려

매년 종합부동산세 과표적용 비율 상승, 다주택자 양도소득세 중과세 적용, 주택대출금리 인상 등 부동산 시장 상황을 고려하여 보유여부와 취득 및 처분시기를 결정하여야 한다.

▶ 5년에서 10년 정도의 장기보유 여부 고려

부동산 정책은 경기상황 등 여러 가지 사안이 복합적으로 반영되므로, 자금상의 압박이 없다면 5년에서 10년 정도의 장기보유 여부에 대해서 고려해야 한다.
이때는 보유세 부담을 감안해야 하고 동시에 동일한 투자금액을 다른 자산에 투자했을 때의 수익률과 비교해 보아야 할 것이다.

▶ 토지에 건물을 올려 수익용 부동산으로 전환 고려

토지를 처분하지 않고 건물을 지어 수익용 부동산으로 전환할 경우에는 토지가 더 이상 비사업용토지가 아니므로 중과대상에서 제외될 수 있으므로 처분시기를 고민할 필요는 없다.
다만 수익용 부동산의 경우에는 입지조건이나 건물의 용도 등을 고려해야 하며, 특히 주거용 건물일 경우 1세대 다주택자에 해당될 수 있다는 점에 유의해야 한다.

▶ 부동산을 증여시 고려

자녀에게 증여하는 경우 반드시 10년을 단위로 이뤄져야 하며, 만약 증여했다가 10년 이내 상속이 개시된다면 오히려 증여가 불리할 수도 있으니 유의해야 한다.

▶ 부동산 세금의 득실을 고려

종합부동산세는 과세표준 적용비율이 100%가 되는 2009년까지 계속 증가하며 양도소득세 산출방식도 실거래가과세로 바뀜에 따라 부동산 관련 세부담은 매년 증가되고 있는 현실이므로 부동산을 취득하거나 보유하는 경우 그와 관련된 세부담을 반드시 고려하여 자금조달 등 대비책을 마련해 놓은 후 증여나 양도 등의 의사결정을 해야 한다.

보유 주택과 토지 가격상승 예상액이 보유세와 양도세를 부담하고도 이익이 있을 정도라면 계속 보유하는 것도 고려대상이지만 그렇지 않을 경우 가격상승을 기대할 수 없는 부동산 또는 양도 차익이 적은 부동산부터 처분하는 것이 세부담을 최소화 할 수 있다.

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