들어가기전에

안녕하십니까.
김대중 세무사입니다.
최근 세법이 강화되면서 많은 분들이 세법에 관심을 보이고 있습니다.
그래서 어려운 세법 조문을 조금이라도 쉽게 설명하고자 이 칼럼을 쓰게 되었으니 독자분들에게 많은 도움이 되길 바랍니다

<-- 김대중 세무사

부동산 양도전 절세전략

서울 수도권의 경우 예전과는 달리 실제거래가액에 의한 양도소득세 신고가 원칙이 되면서 세부담이 증가한 것이 사실이다.
그러나 고액의 산출세액이 나오는 부동산을 양도한 경우라도 미리 절세의 노력을 한다면 전액 비과세나 감면을 받을 수 있는 경우도 있다. 따라서 오늘은 부동산 양도시 절세 방법에 대하여 이야기 해보려 한다.

1. 공부를 정리한다

양도하려는 부동산의 등기부등본·토지대장·건축물관리대장 등을 확인하여 사실상 현황과 공부상 현황의 차이점이 있는지를 살펴본다. 이에 따라 비과세, 감면 대상이 되도록 양도하기 전에 각종 증빙들을 절세의 관점에서 정리하고 준비한다.

예를 들어 1층은 상가이고 2층은 주택인 건물을 양도하는 경우, 공부상 현황은 상가와 주택의 면적이 같고 사실상 현황은 상가면적이 주택면적보다 작은 경우로서 다른 요건은 1세대1주택 비과세 조건을 충족했다면 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 및 부속토지 전체에 대하여 비과세를 적용받을 수 있고 주택면적이 상가면적보다 같거나 적으면 주택은 비과세, 상가는 과세, 부속토지는 안분계산하여 상가부분은 과세가 되므로 양도하기 전에 공부상의 용도를 실제 용도와 일치시켜 건물 및 부속토지 전체의 양도에 대하여 비과세 적용을 받는 것이 유리하다.

또한 농지의 교환 또는 분합의 경우와 8년이상 자경농지의 경우는 물론이고 조세특례제한법상의 감면 등도 양도전에 관련 공부를 확인하여 정리하거나 증빙을 잘 준비해 두면 절세를 할 수 있다.

2. 양도시기를 결정한다
양도시기에 따라 양도소득세 세율이 크게 다르다.
예를 들면 1년 미만 보유한 부동산의 양도시 50%의 세율을 적용 받지만, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인경우에는 40%, 2년 이상인경우에는 9%~36%의 일반세율을 적용받게 되므로 양도시기를 늦춘다면 세금부담을 줄일 수 있다.

그리고 보유기간의 장단에 따라 장기보유특별공제도 다르다.특히 1세대 1주택의 비과세 적용(3년 이상 보유 2년 이상 거주요건)은 부동산의 보유기간이 매우 중요하므로 양도하기 전에 양도의 시기를 검토하여 충분히 고려후 양도하는 것이 유리하다

3. 기타 준비사항들

1) 취득세,등록세 납부 영수증, 부동산 중개수수료, 법무사 등기 수수료, 기타 비용 등에 대한 증빙을 갖추면 필요경비로 공제를 받을 수 있다

2) 부동산양도예정신고를 하면 양도소득세의 10%를 공제받을 수 있다.
양도소득세는 양도 시기와 증빙의 유무 및 사실관계의 입증에 따라 종종 큰 차이가 발생하므로 부동산을 양도하기 전에 반드시 세무전문가와 충분하게 상담하고 검토하는 것이 최적의 절세방법이다.

문의 6095-8900