서울시가 강북 개발에 적극적으로 나서고 있는 가운데 3차 뉴타운구역 중 하나인 북아현 재정비촉진계획안이 최근 발표되면서 투자자들의 관심이 고조되고 있다.
한남뉴타운이나 아현뉴타운에 비해 상대적으로 관심이 낮았던 북아현 뉴타운지역이 도촉법의 적용을 받아 개발속도가 빨라질 것으로 예상되면서 새로운 투자대상으로 부상하고 있다.

<-  김 종 기 (주)태형피엠씨 대표 부동산학 박사

입지장점 뛰어나 !

북아현뉴타운은 동쪽으로는 교남뉴타운 및 광화문주변 도심과 접하고 있으며, 남쪽으로는 아현뉴타운에 인접하고 있고, 서쪽으로는 신촌 부도심을 지나 수색(상암지구에 연결되는 주요 교통망의 중심에 위치하고 있다.

자연환경적인 면을 보면 북한산, 인왕산, 안산으로 이어지는 녹지축 자락에 있으며 안산을 중심으로 전형적인 배산임수지형을 이루고 있다.  또한 인근에 이화여대, 연세대, 서강대, 경기대 등 대학이 밀집하고 있어 교육환경도 뛰어난 지역이다. 종합적으로 볼 때 잠재적 개발프리미엄이 기대되는 지역이다.

사업진행경과 지금까지 순조로워 !

서울시의 2003년 11월 18일 뉴타운사업지구 지정계획 발표이후 2005년 12월16일 북아현뉴타운지구 결정, 2006년 10월 19일 촉진지구로 지정, 2007년 8월 2일 주민설명회, 2007년 8월 3일부터 8월 17일까지 2주간에 걸쳐 북아현재정비촉진지구 재정비촉진계획(안)의 공람을 실시하는 등 사업진행이 순조로운 상황이다.

북아현 뉴타운지구는 2005년 12월 16일 지구지정 당시에는 서대문구 북아현동 170-1번지를 필두로 82만1000㎡ (248,352평)의 면적이었다.
그러나 이번에 발표된 북아현재정비촉진지구 재정비촉진계획(안) 공람 공고문에 의하면 촉진계획의 완성도를 높이기 위해 기존의 면적 82만1000㎡에서 7만8302㎡의 추가구역이 지정돼 총 89만9302㎡면적으로 촉진지구 면적이 확장됐다.

그 동안 문제점으로 지적되어온 동일 2종 일반주거지역으로 저층의 분지화 극복의 한계성, 미완의 가로망체계로 북아현3동지역 교통문제 발생, 공공시설 불균형배분으로 복지뉴타운 실현 어려움, 주변을 포함한 통합개발 실현 불가 등의 문제점을 해결하여 합리적인 토지이용계획 수립, 순환가로 완결, 북아현길 확장, 근린주거단위의 균형 있는 공공시설계획, 기존구역과 사업추진을 전제로 계획하여 촉진사업의 실질적인 진행을 유도하는 내용이 기본계획에 담겨있다.

또한 기존의 북아현17,18,19구역은 각각 북아현1-1구역, 북아현1-2구역, 북아현1-3구역으로 변경했고, 북아현 20구역은 북아현 2구역으로, 북아현동 21구역을 북아현 3구역으로 구역변경했다. 그리고 충정로 3가 3-141번지 일대의 재건축구역이 폐지되어 주택재개발정비 예정구역에 포함됨에 따라 북아현 3구역에 편입되게 됐다. 구역명칭의 변경과 함께 구역의 면적을 확장, 광역개발을 용이하게 함으로써 대규모단지의 개발에 탄력을 받게 됐다.
　
빠른 구역은 내년 말 이주, 철거 가능 !

북아현뉴타운이 지난해 10월 재정비촉진지구로 지정되면서 「도시재정비촉진을 위한 특별법」에 따라 기본계획안에 구역지정계획까지 포함하여 재정비촉진계획이 결정되면 동시에 구역지정이 함께 이루어진다. 따라서 8월에 재정비촉진계획(안)의 공람(공고를 마친 후 서대문구가 서울시에 촉진계획결정신청을 하게 되며, 관계기관 협의와 도시 재정비 위원회 심의를 거쳐 계획결정이 날것으로 예상되는 금년 12월 이후 구역별로 사업을 진행할 수 있을 것으로 예상된다.

재정비촉진계획이 결정되면 토지 등 소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 조합정관 및 조합원명부를 첨부하여 조합설립인가를 받아야 받고 이후 사업시행인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 이주 및 철거, 착공 및 분양, 준공·이전고시, 청산 및 조합해산 등의 절차에 따라 주택재개발사업을 진행하게 된다.

북아현뉴타운은 다른 사업구역보다 사업규모는 큰데 비해 주민들의 재개발에 대한 의지가 강하여 예상소요기간보다 빨리 진행될 것으로 판단된다.
지금까지의 사업진행속도로 보아 빠른 사업구역은 내년말경이면 관리처분계획인가를 받을 수 있을 것으로 조심스럽게 예측해 볼 수 있는데, 이 때부터 개발을 위한 주민의 이주가 시작될 것으로 예상된다. 5개 구역이 동시에 이주를 하게되면 학교문제나 전세문제, 공동화문제 등이 예상되는바 서로 앞서서 사업을 진행하려고 구역간 경쟁이 심화될 가능성이 높다.

제도적 문제점은 개선돼야 !

그러나 원만한 사업진행을 위해 개선돼야 할 몇가지 문제가 있다.
재개발사업을 진행하는 과정에서 개선되어야 할 것은 첫 번째로 현행 80%로 돼 있는조합설립동의요건을 낮추어야 한다는 것이다. 현재보다 약5%이상 동의율은 낮추면 조합설립속도가 2개월 이상 단축될 것이다.

두 번째로 토지거래허가면적을 상향해야 한다. 현재 토지20㎡이상 거래시 실거주자만이 허가를 받아 매입이 가능하도록 되어 있는데 거주자들의 실입주율을 높이고자 하는 제도 취지는 좋지만 거래가 위축되어 사업의 장애요소가 되고 있다.

새로 이 지역에 들어오고자 하는 사람들을 너무 제한하고 있는 것 이다. 따라서 현재의 토지거래허가면적기준을 현재보다 훨씬 상향하면 거래가 숨통이 트일 것이고 새로운 조합원 수가 증가하면 동의율 확보가 용이해 사업진행에 상당한 도움이 될 것으로 보인다.