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2016년 05월 17일 (화) 09:50 [제 674 호]
개정된 상가 건물임대차보호법의대항력과 권리금

2015년 5월 13일 이후 계약부터 4억이상도 보증금 보장
권리금 보호 의무도 법에 명시, 임차인의 든든한 버팀목

△글·윤주연 변호사(고등법원 서부지법 북한이탈주민지원재단 관악경찰서 상담변호사, 서울행정법원 소송 구조지정변호사, 서울특별시
대항력이란 한마디로 임대인이 바뀐 경우에도 임차인은 쫓겨나지 않는다는 의미다. 이걸 법에서는 「임대인의 지위를 승계한다」고 표현하고 있다.
이런 대항력이 시행령에서 정하는 보증금액(서울 4억원)을 초과하는 경우 보장되지 않는다는 문제를 바로잡아 지난 2015년 5월13일 부터 신규계약이나 계약을 갱신하는 상가의 경우 보증금에 상관없이 모두 보장되도록 개정됐다.

여기서 주의할 점은 2015년 5월 13일 「이전」에 계약을 「체결」하거나 「갱신」해 가게를 임차해 오다 임대인이 바뀐 경우다. 이런 경우 서울에 점포가 있다면 4억원이 초과될 경우 가게를 비워달라고 하면 비워줘야 한다.

다음으로 상가 운영시 가장 문제가 되고 있는 권리금이다. 지난해 개정된 임대차보호법에 권리금 조항이 포함되기 전까지 권리금에 대해 보호받을 수 없었다. 판례에서도 『권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가』라고만 판시하고 있었을 뿐이다.

이런 판례의 설시에 맞춰 실무에서는 임차인이 권리금을 받고 사업장을 양도하기로 다 계약을 해 놓고도, 정작 임대인이 양수인에게 말도 안 되는 큰 임대료를 요구하거나 조건을 변경하는 바람에 권리금을 받지 못하는 경우가 많았다. 이런 약점을 아는 임대인들은 임차인과 계약이 만료될 때까지 버티고, 이후 새로운 임차인으로부터 권리금을 챙기는 경우가 다반사였다.
법원도 위와 같은 경우, 위 판례 설시에 따라 권리금이라는 것이 사업장을 이용하면서 임차기간동안 소진되는 것이기 때문에, 임대인의 말도 안 되는 요구로 권리금을 받지 못한다고 해도 이를 손해로 인정해주지 않았다.

권리금 문제역시 지난해 5월 상가임대차 보호법의 개정과 함께 변화했다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)항에 따르면 「① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다」는 조항이 포함됐기 때문이다.

그리고 위와 같은 권리금 조항에 따라서, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료일 3개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선하는 것을 방해하는 경우, 권리금 상당액을 배상해야 하는 책임을 지게 된다. 실제로 개정된 위 조항은 실무에서 상당히 큰 파급력을 미치고 있으며, 상가임차인분들의 경우 반드시 기억해 놓아야 하는 든든한 버팀목이기도 하다.

상인들은 말한다. 『장사가 잘되도 걱정, 안되도 걱정』이라고. 잘되면 계약기간 종료후 건물주가 임대료를 올리거나 본인이 직접 장사를 하는 경우도 있는데다 안되면 보증금 마저 한푼 못건지고 내쫓길 수 밖에 없는 상황이라는 것이다.
상가임대차 보호법의 개정으로 힘없는 상인들이 보호받을 수 있기를 간절히 기대해 본다.
ⓒ 글·윤주연 변호사
seodaemun@korea.com
 

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